最近的二手成交有点反常
摘要：
假期还关注房子讲实话有点扫兴但没想到的是像我这样扫兴的人还不少这几天跑售楼处那几个在市场叫的响的盘签到处都排起了小长龙经... 假期还关注房子讲实话有点扫兴
但没想到的是像我这样扫兴的人还不少
这几天跑售楼处那几个在市场叫的响的盘签到处都排起了小长龙
经常会觉得市场太大总有你想不到的地方
最近的二手市场也是这样
原本并不期待的4月二手成交愣是在各位出发前夜放出破2万套的消息
4月自带下滑的标签，去年如此，前年4月更是近两年房价调整的“起始段”
加上沸沸扬扬的贸易战，所以这个4月的成交我原本不想看
但没想到最后还是走出了2万套的成绩
而且走势非常有意思
这个假期如果你玩累了可以来撩一眼，看完也许更加了解今年楼市
01
4月成交有点反常
4月前10天的网签量是6052套，环比3月1-10日下滑了35%
所以站在月初甚至整个4月你很少会听到市场关于成交热的消息
这里面有清明节的影响也有其他因素，总之按这个降幅4月成交应该在1.6万套
但从中旬开始， 对应降幅不断收窄
从工作日到周六日尤其月末周六4月26日单日网签1419套，直至追平2万套
这一追也追出了2021年以来最好的4月
逆势放在人身上是励志，放在市场身上就多少有点反常
不过反常里你好像更能看到些真相
我们从4月初说起
4月初我们就曾预估过4月二手成交在2万套
预估的逻辑是去年9月新政后市场 每月同比前一年同期涨幅稳定
以及每年3月-4月之间的同比平均在27%左右的波动
灰色部分为特殊年份波动，未计入平均值计算
这两个数据精准卡在了2万套
你会发现数据本身就存在波动规律，规律仰仗的就是市场背后的需求结构，比如每月的新晋落户和新满2年的刚需以及市场更为庞大的置换人群等
其次更为重要的也更为真实的
你会看到 今天市场需求的 刚性
就即便4月成交先抑后扬，看似跟过去两年的4月同样的节奏
但最后它依然能兑现市场从去年9月延续到今年3月的需求“增量”
而且是承接上月的额定兑现
即便4月上旬下滑35%，但4月依然能跑赢2万套
02
有多刚呢
要知道今年4月要考虑的影响因素不仅是市场，还有中美贸易战
4月4日开始中美贸易战正式上升到媒体战层面
此后近一周的时间这都是大家茶余饭后讨论的话题
贸易战对于经济和地产的影响所有人看法不同
如果你去问普通购房者他最大的反馈可能是我再等等看吧
如果你去问二级市场投资人这类相对专业角色，他们会认为贸易战到楼市中间还得经历大型制造业、产业人群收入、服务业等环节最终才传导到楼市，中间至少还得经过大半年甚至更久
但无论贸易战是否直接作用于房地产，贸易战最直观影响就是一个，预期
当市场预期受到影响的时候从看房到下定都会受到影响
所以有不少中介会感觉到4月上旬看房的人一下就少了很多
只是不确定是4月的影响还是贸易战的影响
而这也是4月数据让人意想不到的地方
因为从更宏观的数据层面看，4月4日之后去掉清明节假期
看房人数只在4.7-4.13这周微微下调，然后又很快在4.14-4.20这周即刻反弹
上海链家看房人数
此后该干嘛干嘛，该看房看房该下定下定
这也让月初我们预估的两万套数据完全不受影响
03
市场背后的刚性需求到底来自哪里
4月市场里的刚性需求有这样几个方面
首先是来自3月的外溢网签
本身3月就是成交旺季，另外3月的学区需求也会影响4月
像七宝、潍坊、张江这些板块还是会有学区房单子落地
其次就是放开限购后的“增量需求”
这份需求从去年9月到12月让成交量保持在月均破2万套的水准，也让今年3月的二手房网签来到接近3万套，2021年以来最好的3月
同样的这份增量不会到4月戛然而止
截至到今天单身购房人群依然成为各大中介门店的重要成交力量，中介的购房客群里接近1/3的存在
不过对4月影响最大的可能还不是上面两点，而是拆迁
东安新村那一片、天平路街道附近、华山路附近的中介门店最近应该都接待过这样一类需求
就在这些小区附近、总价300-400万、一楼二楼这样的低楼层
他们就是来自附近的拆迁户
都是长久居住在附近的本地人，拆迁之后也选择在附近购买
他们有的是从去年年中拆迁有的去年底，不过这个3-4月是拆迁款到位的时候
而这类群体还比较壮大，我同事统计了2025年徐汇区部分拆迁计划的涉及户数
可想而知东安新村、天平路、华山路附近拆迁涉及户数
这对于2万套体量的月成交而言值得提上一笔
也是这时候你会看到城中村改造这件事
它对于市场的供给和需求端的影响，短时间内尤 其是需求端 更是如此
04
这也是为什么现在的价格越来越难谈
这段时间成交的客户你会发现他们的成交谈判周期都格外长期
一个想着市场好了，我为什么还要降价
一个想着三月过去，这市场不就应该砍价么
而这刀难砍的原因是现在不少房东已经是2020年入场房东，他们的房子不仅满二还可以满五，可以挂牌同时又是高位站岗
我卖房就卖房，干嘛要赔本，还赔那么多
所以现在房东的思维进入到，要么我的底价，要么转租赁
最后刚性需求背景下，议价空间是收窄的
市场的分水岭往往不是一日或者一周，而是长达几周甚至几个月
而眼下最大的那个分水岭是房东底线思维pk客户的底价思维
这是4月市场焦灼的地方
所以接下来租赁市场的房东倒是可以提起精神，竞争对手不仅有来自保租房的、还有转租赁的二手房
05
某种程度上今年的二手市场氛围开始定型
很多时候你会发现站在月初可以看到月末的成交、站在3月能看到4月成交
有些成交数据的背后确实存在结构这件事
越大的市场这类结构越明显
而我们时时刻刻需要做的一件事是观察结构之上的变量
眼下最大的结构就是上海购房门槛降低带来的需求增量
最大的变量就是类似贸易战这样的黑天鹅事件
目前看下来刚性需求还比较强韧
站在这个5月对于今年接下来的楼市有些答案已经搬上牌桌
