房价跌幅面，扩大了

摘要： 01楼市跌幅，扩大了5月19日，国家统计局披露了4月份的房地产数据。其实，在官方公布数据之前，本号就根据各地和机构公布的...

01

楼市跌幅，扩大了

5月19日，国家统计局披露了4月份的房地产数据。

其实，在官方公布数据之前，本号就根据各地和机构公布的数据，梳理了北京、上海、广州、深圳、成都、杭州六个典型热门城市的情况。

得出的结论是：

京沪穗深杭蓉，集体转跌。

制图：城市财经；数据：各城市官方、机构公开数据

6个城市环比集体减少，尤其是杭州、上海环比下降了四分之一左右。

从国家统计局公布的数据来看：

1至 4 月份，新建商品房销售面积 28262 万平方米，同比下降 2.8% ；其中住宅销售面积下降 2.1% 。新建商品房销售额 27035 亿元，下降 3.2% ；其中住宅销售额下降 1.9% 。

来源：国家统计局

从走势图对比可以发现，销售面积跌幅收窄，销售额跌幅在扩大。

前三个月商品房销售面积下跌3%，前四个月下跌2.8%，跌幅收窄了0.2个百分点。前三个月商品房销售额下跌2.1%，前四个月下跌3.2%，跌幅扩大了1.1个百分点。

从成交规模来看，更加一目了然。

制图：城市财经；数据：国家统计局

可以看到，3月份的势头，戛然而止。

销售额跌幅比销量跌幅大，意味着房价跌幅在扩大。

国家统计局5月20日公布的70个大中城市新房与二手房数据，刚好能对应上。

2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市6 4个，较上月增加8城。

其中深圳新房与二手房双双终止上涨，转变为双跌。

制图：城市财经；数据：国家统计局

02

房贷，也负增长了

前两天央行公布的4月份房贷数据，同样不好看。

央行公布：

4月末，本外币贷款余额269.54万亿元，同比增长6.8%。月末人民币贷款余额265.7万亿元，同比增长7.2%。前四个月人民币贷款增加10.06万亿元。分部门看，住户贷款增加5184亿元，其中，短期贷款减少2416亿元，中长期贷款增加7601亿元。

由于从去年开始，央行不再公布单月数据，仅公布累计值，所以要看4月份的单月数据，还得结合一季度的数据来进行计算。

央行公布的一季度金融数据报告显示：

分部门看，住户贷款增加1.04万亿元，其中，短期贷款增加1603亿元，中长期贷款增加8832亿元。

以此计算，4月份住户部门贷款减少了5216亿元。其中4月份短期贷款（主要是消费贷）减少了4019亿元，中长期贷款（房贷）减少了1231亿元。

这意味着，4月份消费贷和房贷都负增长了。

房贷是继2024年4月份之后，再次负增长。

制图：城市财经；数据：央行

房地产从2021年年中开始，全国层面上全面调整。

2022年2月份首次出现房贷负增长，之后间歇性负增长。比如2022年4月份房贷减少了459亿元，2023年4月份减少了1156亿元，2023年7月份减少了672亿元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均负增长。

从走势图还可以看到，2022年以来，每年的4月份都会出现房贷负增长的局面。

4月份房贷负增长，季节性调整，是一个因素。

每年一季度都是买房高发季节，一方面是教育需求推动，另一方面是预期不明朗，一季度经常出现盲目乐观局面，推动商品房销量走高。

过去三四年均如此，一旦一季度数据公布，信心就会再次受挫，导致4月份商品房销量转向，房贷也随之减少。

一般来说，只要商品房市场有成交，都会有贷款增加，除非都全款买房，但这不现实。

房贷增量为负数，只有一个解释，那就是还款的量比贷款的量还多。

关键问题来了，是什么让原本热点城市一季度回暖明显的势头戛然而止，不仅房价跌幅面扩大，房贷也负增长了？

关税大战，绕不开。

关税大战，不仅影响预期和信心，更影响经济复苏势头，而这两者都是楼市复苏的底层逻辑。

以杭州为例来说。

3月份的杭州楼市，可谓热火朝天，在年初的deepseek和宇树科技热度加持下，杭州复苏势头盖过了一线城市，俨然成长为了楼市新风标。

当月，杭州 十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。

地价更是在一周内，两次捅破天花板，冲破了8万元，两个地王让其最高楼面价先后超越广州、深圳，仅次于上海、北京。

制图：城市财经；数据：公开报道

按照这种行情和热度预演，4月份的杭州市场，本该热火朝天才是。

但关税大战让一切变了模样。

03

赶紧出政策吧

数据已经这么难看，得赶紧出政策了。

尽管5月12日，中美在瑞士日内瓦谈判中达成协议：双方都把关税恢复到4月2日之前。其中4月2日宣布的关税中，10%保留，另外24%暂缓90天。

但关税大战只是暂时停歇，后面还需要经历多轮谈判，在最终的协议签订之前，变数仍比较大。

这期间，市场的观望情绪可能会进一步提升，市场销量相较于一季度，会缩水不少。

所以，5月份的销量，可能会进一步走弱。

这时候，需要提振市场信心的大招到来。

5月份已经降准，公积金贷款利率也下调了一波。

5月20日一年期和五年期LPR降息了10个基点。

考虑到绝大部分城市已经没有了限购，各城市接下来能动用的措施，可能仍是降税、给购房补贴等措施。

但这些仍是老套路，挤牙膏式的操作，市场已经产生了“审美疲劳”，难以有大的波动。

后面必须有大动作，市场才能有所起色，否则今年的行情可能也就在一季度昙花一现。

当然，无论多大的动作，只要经济预期不明朗，就业形势不确定，都只是枉然。

本号早就强调过未来一二三四线城市的走势：

第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则依旧扭转不了。

第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第三，全国分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。

毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。

这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。

几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。

核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。