2025年，租赁市场将迎来一轮大洗牌

摘要： 今年是“十四五”规划的最后一年，也是保租房放量持续上升的一年。目前我国租赁市场已经形成了以公租房、保租房、共有产权住房共...

今年是“十四五”规划的最后一年，也是保租房放量持续上升的一年。

目前我国租赁市场已经形成了以公租房、保租房、共有产权住房共同为主体的住房保障体系。各地筹建保租房的速度不断提升，入局的各类主体也愈发多元。

今年，保租房市场将如何发展？可以想见的是，挑战很多、压力不小。

一方面，据统计截至去年10月核心八城保租房的市场占有率已接近四成，三年内市占率增长了13.69%，同类产品供应的增加不断推高竞争激烈程度；

另一方面，当前租赁市场整体供大于求的趋势还在持续，自去年开始，部分保租房REITs底层资产的租金水平和出租率，都在承受压力。

从这些趋势来看，今年租赁企业想必不会轻松，务必要做好苦战的准备。

保租房供应量稳步提升

给租赁市场带来的冲击，正在快速显现

这两年，保租房市场发展之迅速，给人的体感是很直观的。去年单中央层面发布的保障性住房相关政策，就多达15条，住建部等中央部委也曾多次召开关于保租房建设的相关会议，国家推动保租房发展的力度一直在持续。

各地响应导向、筹建保租房的动作也非常快，一些城市去年甚至超额完成了筹建目标。

据统计，2024年全国筹建保租房172万套，其中北京、上海、广州等城市超额完成年度任务。

同时， 保租房的多渠道筹集模式也渐趋成熟。以政府主导新建、存量房改建、市场化房源转化三者并行的筹集格局已经形成。

在各地的不断努力下，保租房的供应量稳步上升，入市放量规模也逐渐来到了井喷的阶段，上海、深圳等城市的保租房市占率甚至已经接近一半。

其中国资企业仍然是保租房赛道的主导力量，去年开业规模的同比增幅达到了26%。

可见在保租房的筹集与供应方面，在中央的大力推动和国资企业的积极参与下，全国各地的推进情况还是非常顺利的。

不过保租房的大量入市，对租赁市场的整体量价表现也产生了很大的影响。

一方面是租金，保租房的冲击对市场化房源的租金平抑效应，在不断凸显。上海在这一点上表现得很明显，其10月的住房租金坪效与2021年底的高点相比，整体下降了20%左右。

另一方面是出租率。保租房供应量较大的城市，市场化出租房的出租率都有出现下滑的趋势。而且入市的保租房本身，出租率也还不稳定，比如杭州保租房去年的整体出租率在60-80%之间，9、10月份甚至降到了65%左右。

与稳步增加的供应量不同，保租房入市后的市场表现并不稳定，同时也对市场化出租屋带来了不小的冲击。未来数年，发达城市的租赁市场可能都会处在格局重塑的阶段。

尤其是市场化的租赁企业，需要在保租房大放量的这几年中，不断寻找新的市场定位与经营平衡点。

竞争高峰即将到来

租赁市场还在加速分化

展望今年，保租房的放量仍然不少，租赁市场的竞争高峰正在到来。根据克而瑞测算，2025年新增入市的保租房规模预计为880万方，直至2026年都会是供应的高峰。

今年各地也依然把保障房供应作为年度工作的重点，在政府工作报告中都明确了建设筹集计划。

比如上海计划建设筹措7万套（间）保租房，实现“十四五”末总量达到60万套（间），四川将开工建设筹集各类保障性住房7.3万套，各地保租房供应的增长速度不会降低。

实际上从2021年开始，上海市场化房源入市规模三年复合增长率约12.2%，而保租房却达到了78.9%。深圳的市场化房源入市规模三年复合增长率约6.3%，而保租房却达43.0%。

这一组数据对比直观反映出了保租房的强势，随之而来的，是市场化租赁企业市占率的下降。

保租房赛道的主导力量——国企，随着经营规模的壮大，品牌力、产品力都在逐渐进步，接下来租赁市场白热化的竞争，将会是全方位、全维度的。

在此背景下，租赁市场正在进入深度分化阶段。市场化租赁企业不得不积极寻求新的市场占位或者调整经营策略，来应对冲击。

比如有些企业开始放慢拓展速度，转而追求有质量的增长，毕竟拼规模肯定是拼不过保租房的。

又比如错位竞争，是当前大部分市场化租赁企业都在采取的策略。在低价保障型产品的赛道上，很难与保租房竞争，但布局其他的细分租住赛道还是有机会的。

去年不少租赁企业都开始发力进入中高端长租、产业园配套公寓、旅居特色产品等领域，扩展特色产品线，以避开低价赛道的正面竞争。

总之，在保租房浪潮的冲击下，市场化租赁企业要硬刚几乎不可能。未来市场分化将越来越明显，租赁企业在保租房的挤压下必须重新思考战略布局。而租赁市场的产品供应结构，也有望走向更加多元、互补的阶段。

民企积极寻求新出路

政企合作不断深化

随着这几年租赁市场的快速发展，入局的国企越来越多。

据机构统计，2024年1-9月典型22城共成交12宗纯租赁住房用地，拿地主体以地方国企平台公司为主，其次为产投公司，拿地是作为企业园区的住房配套储备用地。

各地国企平台公司在筹建任务下，都在加速属地化布局，在本土租赁市场上逐渐壮大。郑州、合肥、杭州等众多城市都已经设立了 “安居” 类运营主体，来专门推动保租房的相关工作。

越来越多城市创立了自己的保租房特色品牌，其中不少品牌由城投公司全权运营，在规模、品牌效应、开发水平和运营质量方面，都在快速提升。甚至已经有一批地方国企形成了成熟的管理模式，开始走上了轻资产输出的道路。

在这个背景下，市场化租赁企业选择在全国各地布局，扩展业务基地的同时，也积极与各地国企寻求合作，争取获得更多的入场门票。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

比如百瑞纪集团就和济南轨道交通集团联手，打造了济南首个重资产保租房大型社区“窝趣国际社区济南禹瀚城”。其中，百瑞纪提供项目的产品规划、筹建及运营服务，出租率表现不错。

又比如龙湖在武汉的“经发龙湖冠寓-武汉德锐大厦店”就采用了政企合作模式。拿地企业为武汉江夏经发投集团，但由龙湖龙智造旗下的龙智精工提供建造服务；后由龙湖冠寓提供运营管理服务。

这类政企合作的模式，接下来可能会越来越多见，也是民企争取留在保租房“牌桌”的一个重要方式。

因为虽然越来越多国企带着任务进入了保租房市场，但在开发与运营方面始终是有短板的。为了迅速切入市场、适应变化，与成熟的民企合作无疑是最快捷的方法。

政企合作模式通过优势互补能够实现双赢，民企也可以借此实现品牌力的持续输出，降低重资产投入的风险。

所以虽然民企直接拿地新建或者纳保有比较高的难度，但通过积极与国企平台合作，还是能够找到发挥优势、持续强化品牌影响力的方法的。

保租房运营面临大量挑战

产品力和运营水平是决胜点

虽然以国资主导的保租房项目来势汹汹，但放量大不一定代表在市场中就占尽了优势。毕竟租客有租客的挑剔，项目也还有各自的短板。

今年，各地保租房在完善自身产品力和运营水平方面，还有很多问题要解决。

根据去年小明的观察来看，虽然保租房以低价且质量稳定著称，但租客群体对实际入市的保租房情况不无微词。今年各地保租房运营企业，至少还有四大关卡要去攻克。

一是运营质量和管理效率，急需随着管理规模的增加而提升。

这个问题对国企来说尤为关键。当下保租房经营规模增长速度最快的，就是各地国有企业。但在运营水平、管理工具的应用等方面，相比市场化租赁企业是有差距的。

管理水平能不能跟上管理规模的增长，很可能决定今年国企保租房业务的整体经营质量！

所以，已经进入这个业务领域的企业，必须加快用数字化技术武装自己，提升房源管理效率、服务响应速度的同时，优化业务资源配置，在服务上建立市场竞争力。

二是保租房作为保障性产品，其经营诉求与普惠化的特性需要进行平衡。

这两年入市的保租房项目，不乏精装、大户、高价类产品。虽然这类产品在发达城市有一定的目标客群存在，但在保障属性上却有所弱化。

比如在定价上，一些居民表示，部分保租房的租金定价在叠加停车费、水电气等附加费用后，比周边的市场化出租屋还要贵出不少，一般白领都租不起，但高级白领却有更好的选择，导致这类产品定位比较尴尬。

又比如在产品定位上，部分保租房的户型结构不太接地气，配置了不少大两房和三房的户型，和青年白领群体的需求出现错配，导致这一边项目出租困难、那一边年轻打工人找不到房子，没能发挥保障作用。

还比如在准入门槛上，保租房本应解决新市民的租住需求，但在执行层面的普惠性还有待提升。因为有些城市的保租房只对企业开放配租，那些品质好、地段佳的项目，都租给大型企业了，个人租户没有渠道去申请…

总体来看，虽然保租房放量很快，但并不是所有项目都确立了清晰的受众画像，定位问题、普惠性问题还需要仔细去平衡。

三是地域分化问题，三四线城市需要及时制定存量房源的盘活方案。

发达城市的保租房，在出租率上的压力是比较小的，但三四线压力却很大，而且这些城市的保租房放量并不少。

从去年的情况来看，一些三四线城市已经出现了保租房滞租的情况。面对需求不足、空置率攀升的问题，必须要加紧制订盘活方案才行。

结语

对于整个租赁市场来说，保租房大规模放量的冲击是剧烈的，这给所有租赁企业都带来了挑战。但对于保租房运营企业自身来说，这也并不代表好时代到来，2025年的形势依然严峻。

总体来看。今年的租赁市场会处于深度分化与调整的阶段，也会伴随着一波洗牌。“量”的激增必将激发“质”的比拼，接下来在产品定位、运营质量与品牌力等方面的竞争，会逐渐成为焦点。